被相続人居住用家屋等確認書の発行（譲渡所得の3,000万円特別控除）について

被相続人居住用家屋等の譲渡に係る譲渡所得の3,000万円特別控除について

　平成28年度税制改正により、空き家の発生を抑制するための特例措置として、相続または遺贈により被相続人の居住の用に供されていた一定の家屋およびその敷地等（以下「家屋等」という。）を取得した個人が家屋等を譲渡した場合に譲渡所得から3,000万円を特別控除できる制度（以下「本特例」という。）が創設されました。
　その後、令和元年度税制改正により、被相続人が相続開始の直前まで老人ホーム等に入所していた場合も、一定要件を満たせば本特例の適用対象となりました（平成31年4月1日以降の譲渡が対象）。

令和5年度税制改正の内容（令和6年1月1日以降の譲渡から適用）

　令和5年度税制改正では、次の点が変更となりました。

1. 譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、当該家屋が耐震基準に適合することとなった場合または当該家屋の全部が取壊し、除却または滅失された場合についても、一定の要件を満たせば本特例の適用対象となりました。
2. 被相続人から相続または遺贈によって被相続人居住用家屋およびその敷地等の取得をした相続人の数が3人以上である場合における本特例の特別控除の額が2,000万円とされました。

被相続人居住用家屋等確認書の発行について

　本特例の適用を受けるにあたり、確定申告の際に必要となる「被相続人居住用家屋等確認書」の発行は、家屋等の所在市町村が行います。発行を希望される方は申請書と必要添付書類を担当窓口まで提出してください。

注：本確認書の発行は本特例の適用に係る条件の一部について確認するために行うものであり、本確認書の発行が特例の適用を確約するものではありません。本特例の適用に関することは、国土交通省ホームページで確認するか税務署にお問い合わせください。

本特例を受けるための要件

本特例の適用を受けるにあたっては、主に次の3つの要件があります。

ポイント1　家屋等の譲渡日に関する要件

家屋等の譲渡日は、次のいずれにも該当する必要があります。

1. 相続開始日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに家屋等の譲渡が行われること
2. 本特例の適用期間である令和9年(2027年)12月31日までに家屋等の譲渡が行われること

ポイント2　相続した家屋等の要件

家屋等は、次のいずれにも該当する必要があります。

1. 相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものであること(平成31年4月1日以降の譲渡については、被相続人が相続開始の直前まで老人ホーム等に入所していた場合も、一定要件を満たせば適用対象となります)
2. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建築物を除く。）であること
3. 相続開始の直前において当該被相続人以外に居住していた者がいないこと
4. 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと（相続した家屋を取壊して敷地のみを譲渡する場合には、取壊した家屋について相続の時から当該取壊しの時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと、かつ、敷地について相続の時から当該譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと）

ポイント3　譲渡に関する要件

家屋等の譲渡に関しては、次のいずれにも該当する必要があります。

1. 譲渡の対価の額が1億円以下であること
2. 家屋（およびその敷地）を譲渡する場合は、当該譲渡時において、家屋が耐震基準に適合するものであること（令和6年1月1日以降の譲渡については、譲渡日が属する年の翌年2月15日までの間に、耐震基準に適合することとなった場合を含む）
3. 家屋を取壊して敷地のみを譲渡する場合は、家屋取壊し後に譲渡されること（令和6年1月1日以降の譲渡については、譲渡日が属する年の翌年2月15日までの間に、家屋が取壊しされた場合を含む）

被相続人居住用家屋等確認書を交付申請するために必要な書類

家屋等の譲渡の内容によって、下図とおり必要書類が異なります。

パターン1　譲渡時において耐震基準に適合した家屋（およびその敷地）を譲渡した場合（令和5年12月31日以前の譲渡）

　　○申請書様式　【令和5年12月31日以前譲渡用】被相続人居住用家屋等確認申請書（別記様式1－1）

1. 被相続人の除票住民票の写し（被相続人が老人ホーム等に入所していた場合で、入所後別の老人ホーム等に転居していた場合には、当該被相続人の戸籍の附票の写し）・・・原則コピー不可
2. 申請被相続人居住用家屋の相続人の住民票の写し（相続開始の直前（被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は老人ホーム等入所の直前）から「譲渡の時」までの住所がわかるもの。相続開始の直前（被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は老人ホーム等入所の直前）以降当該相続人が居住地を2回以上移転している場合には、当該相続人の戸籍の附票の写し）・・・原則コピー不可
3. 申請被相続人居住用家屋またはその敷地等の「譲渡の時」を明らかにする書類として、申請被相続人居住用家屋またはその敷地等の売買契約書のコピー（売買契約書で譲渡日を確認できない場合は登記事項証明書（原則コピー不可）等）
4. 次の（1）〜（3）のいずれかの書類
   （1） 電気、水道またはガスの使用中止日（閉栓日、契約廃止日等）が確認できる書類（使用中止日等が相続開始日以降のもの）
   （2） 申請被相続人居住用家屋の相続人と当該家屋の媒介契約を締結した宅地建物取引業者が、当該家屋の現況が空き家であることを表示して広告していることを証する書面
   （3） 所在市区町村が、申請被相続人居住用家屋またはその敷地等が「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと」の要件を満たしていることを容易に認めることができるような書類
5. 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合には、次の（1）〜（3）のすべての書類
   （1） 介護保険の被保険者証のコピーまたは障害福祉サービス受給者証のコピーなど
   （2） 施設への入所時における契約書のコピーなど
   （3） 被相続人の施設入所から相続開始の直前まで、被相続人が申請被相続人居住用家屋を一定使用し、かつ、事業の用、貸付けの用または被相続人以外の居住の用に供されていないことを証する書類として次のいずれかの書類
   　・電気、水道またはガスの契約名義および使用中止日（閉栓日、契約廃止日等）が確認できる書類（使用中止日等が相続開始日以降のもの）
   　・老人ホーム等が保有する申請被相続人居住用家屋への外出、外泊等の記録
   　・その他要件を満たしていることを認めることができるような書類

パターン2　譲渡時において耐震基準に適合した家屋（およびその敷地）を譲渡した場合（令和6年1月1日以降の譲渡）

　　○申請書様式　【令和6年1月1日以降譲渡用】被相続人居住用家屋等確認申請書（別記様式1－1）

1. 被相続人の除票住民票の写し（被相続人が老人ホーム等に入所していた場合で、入所後別の老人ホーム等に転居していた場合には、当該被相続人の戸籍の附票の写し）・・・原則コピー不可
2. 申請被相続人居住用家屋の相続人の住民票の写し（相続開始の直前（被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は老人ホーム等入所の直前）から「譲渡の時」までの住所がわかるもの。相続開始の直前（被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は老人ホーム等入所の直前）以降当該相続人が居住地を2回以上移転している場合には、当該相続人の戸籍の附票の写し）・・・原則コピー不可
3. 申請被相続人居住用家屋またはその敷地等の「譲渡の時」を明らかにする書類として、申請被相続人居住用家屋またはその敷地等の売買契約書のコピー（売買契約書で譲渡日を確認できない場合は登記事項証明書（原則コピー不可）等）
4. 相続または遺贈による申請被相続人居住用家屋およびその敷地等の取得をした「相続人の数」を明らかにする書類として、申請被相続人居住用家屋およびその敷地の登記事項証明書等（登記事項証明書の提出が難しい場合や換価分割の場合は遺産分割協議書等）・・・原則コピー不可
5. 次の（1）〜（3）のいずれかの書類
   （1） 電気、水道またはガスの使用中止日（閉栓日、契約廃止日等）が確認できる書類（使用中止日等が相続開始日以降のもの）
   （2） 申請被相続人居住用家屋の相続人と当該家屋の媒介契約を締結した宅地建物取引業者が、当該家屋の現況が空き家であることを表示して広告していることを証する書面
   （3） 所在市区町村が、申請被相続人居住用家屋またはその敷地等が「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと」の要件を満たしていることを容易に認めることができるような書類
6. 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合には、次の（1）〜（3）のすべての書類
   （1） 介護保険の被保険者証のコピーまたは障害福祉サービス受給者証のコピーなど
   （2） 施設への入所時における契約書のコピーなど
   （3） 被相続人の施設入所から相続開始の直前まで、被相続人が申請被相続人居住用家屋を一定使用し、かつ、事業の用、貸付けの用または被相続人以外の居住の用に供されていないことを証する書類として次のいずれかの書類
   　   ・電気、水道またはガスの契約名義および使用中止日（閉栓日、契約廃止日等）が確認できる書類（使用中止
            日等が相続開始日以降のもの）
   　   ・老人ホーム等が保有する申請被相続人居住用家屋への外出、外泊等の記録
   　   ・その他要件を満たしていることを認めることができるような書類

パターン3　譲渡の時から翌年2月15日までの間に耐震基準に適合することとなった場合または家屋を取壊しする場合（令和6年1月1日以降の譲渡）

　　○申請書様式　【令和6年1月1日以降譲渡用】被相続人居住用家屋等確認申請書（別記様式1－3）

1. 被相続人の除票住民票の写し（被相続人が老人ホーム等に入所していた場合で、入所後別の老人ホーム等に転居していた場合には、当該被相続人の戸籍の附票の写し）・・・原則コピー不可
2. 申請被相続人居住用家屋の相続人の住民票の写し（相続開始の直前（被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は老人ホーム等入所の直前）から「譲渡の時」までの住所がわかるもの。相続開始の直前（被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は老人ホーム等入所の直前）以降当該相続人が居住地を2回以上移転している場合には、当該相続人の戸籍の附票の写し）・・・原則コピー不可
3. 申請被相続人居住用家屋またはその敷地等の「譲渡の時」を明らかにする書類として、申請被相続人居住用家屋またはその敷地等の売買契約書のコピー（売買契約書で譲渡日を確認できない場合は登記事項証明書（原則コピー不可）等）
4. 相続または遺贈による申請被相続人居住用家屋およびその敷地等の取得をした「相続人の数」を明らかにする書類として、次の（1）〜（2）のいずれかの書類
   （1） 申請被相続人居住用家屋が耐震基準に適合することとなった場合
   　   申請被相続人居住用家屋およびその敷地の登記事項証明書（登記事項証明書の提出が難しい場合や換価分割の場合は遺産分割協議書等）・・・原則コピー不可
    (2) 申請被相続人居住用家屋を取壊しする場合
   　   申請被相続人居住用家屋の閉鎖事項証明書およびその敷地の登記事項証明書（登記事項証明書の提出が難しい場合や換価分割の場合は遺産分割協議書等）・・・原則コピー不可
5. 申請被相続人居住用家屋が「耐震基準に適合することとなった時」または「取壊し、除却または滅失の時」を明らかにする書類として次の（1）〜（2）のいずれかの書類
   （1） 申請被相続人居住用家屋が耐震基準に適合することとなった場合
   　　次のa.〜c.のすべての書類
   　　a.耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書のコピー
   　　b.工事請負契約書のコピー
   　　c.工事費用の請求書または領収書
   （2） 申請被相続人居住用家屋を取壊しする場合
   　　申請被相続人居住用家屋の閉鎖事項証明書（申請被相続人居住用家屋が未登記の場合は解体工事の請負
   　　契約書のコピーおよび工事費用の請求書や領収書等）
6. 次の（1）〜（3）のいずれかの書類
   （1） 電気、水道またはガスの使用中止日（閉栓日、契約廃止日等）が確認できる書類（使用中止日等が相続開始日以降のもの）
   （2） 申請被相続人居住用家屋の相続人と当該家屋の媒介契約を締結した宅地建物取引業者が、当該家屋の現況が空き家であり、かつ、当該空き家は除却または取壊しの予定があることを表示して広告していることを証する書面
   （3） 所在市区町村が、申請被相続人居住用家屋またはその敷地等が「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと」の要件を満たしていることを容易に認めることができるような書類
7. 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合には、次の（1）〜（3）のすべての書類
   （1） 介護保険の被保険者証のコピーまたは障害福祉サービス受給者証のコピーなど
   （2） 施設への入所時における契約書のコピーなど
   （3） 被相続人の施設入所から相続開始の直前まで、被相続人が申請被相続人居住用家屋を一定使用し、かつ、事業の用、貸付けの用または被相続人以外の居住の用に供されていないことを証する書類として次のいずれかの書類
          ・電気、水道またはガスの契約名義および使用中止日（閉栓日、契約廃止日等）が確認できる書類（使用中止
            日等が相続開始日以降のもの）
          ・老人ホーム等が保有する申請被相続人居住用家屋への外出、外泊等の記録
          ・その他要件を満たしていることを認めることができるような書類
8. 申請被相続人居住用家屋またはその敷地等の譲渡の時から譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、当該家屋が耐震基準に適合することまたは当該家屋を取壊し等することを約したことが分かる売買契約書等のコピー（提出が難しい場合は市窓口へご相談ください。）

パターン4　家屋を取壊し後に敷地を譲渡した場合(令和5年12月31日以前の譲渡）

　　○申請書様式　【令和5年12月31日以前譲渡用】被相続人居住用家屋等確認申請書（別記様式1－2）

1. 被相続人の除票住民票の写し（被相続人が老人ホーム等に入所していた場合で、入所後別の老人ホーム等に転居していた場合には、当該被相続人の戸籍の附票の写し）・・・原則コピー不可
2. 申請被相続人居住用家屋の相続人の住民票の写し（相続開始の直前（被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は老人ホーム等入所の直前）から「取壊し、除却または滅失の時」までの住所がわかるもの。相続開始の直前（被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は老人ホーム等入所の直前）以降当該相続人が居住地を2回以上移転している場合には、当該相続人の戸籍の附票の写し）・・・原則コピー不可
3. 申請被相続人居住用家屋またはその敷地等の「譲渡の時」を明らかにする書類として、申請被相続人居住用家屋の敷地等の売買契約書のコピー（売買契約書で譲渡日を確認できない場合は登記事項証明書（原則コピー不可）等
4. 申請被相続人居住用家屋の「取壊し、除却または滅失の時」を明らかにする書類として、申請被相続人居住用家屋の閉鎖事項証明書（申請被相続人居住用家屋が未登記の場合は解体工事の請負契約書のコピー等（取壊しの時期や対象家屋を確認できるもの））
5. 次の（1）〜（3）のいずれかの書類
   （1） 電気、水道またはガスの使用中止日（閉栓日、契約廃止日等）が確認できる書類（使用中止日等が相続開始日以降のもの）
   （2） 申請被相続人居住用家屋の相続人と当該家屋の媒介契約を締結した宅地建物取引業者が、当該家屋の現況が空き家であり、かつ、当該空き家は除却または取壊しの予定があることを表示して広告していることを証する書面
   （3） 所在市区町村が、申請被相続人居住用家屋が「相続の時から取壊し、除却または滅失の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていないこと」および申請被相続人居住用家屋の敷地等が「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと」の要件を満たしていることを容易に認めることができるような書類
6. 申請被相続人居住用家屋の取壊し、除却または滅失の時から譲渡の時まで建物または構築物の敷地の用に供されていたことがないことを明らかにする書類として、申請被相続人居住用家屋の敷地等の使用状況がわかる写真（撮影日が記載されたもの）
7. 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合には、次の（1）〜（3）のすべての書類
   （1） 介護保険の被保険者証（写）または障害福祉サービス受給者証（写）など
   （2） 施設への入所時における契約書（写）など
   （3） 被相続人の施設入所から相続開始の直前まで、被相続人が申請被相続人居住用家屋を一定使用し、かつ、事業の用または被相続人以外の居住の用に供されていないことを証する書類として次のいずれか
   　　・電気、水道またはガスの契約名義および使用中止日（閉栓日、契約廃止日等）が確認できる書類（使用中止
   　　  日等が相続開始日以降のもの）
   　    ・老人ホーム等が保有する申請被相続人居住用家屋への外出、外泊等の記録
   　    ・その他要件を満たしていることを認めることができるような書類

 

パターン5　家屋を取壊し後に敷地を譲渡した場合(令和6年1月1日以降の譲渡）

　　○申請書様式　【令和6年1月1日以降譲渡用】被相続人居住用家屋等確認申請書（別記様式1－2）

1. 被相続人の除票住民票の写し（被相続人が老人ホーム等に入所していた場合で、入所後別の老人ホーム等に転居していた場合には、当該被相続人の戸籍の附票の写し）・・・原則コピー不可
2. 申請被相続人居住用家屋の相続人の住民票の写し（相続開始の直前（被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は老人ホーム等入所の直前）から「取壊し、除却または滅失の時」までの住所がわかるもの。相続開始の直前（被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は老人ホーム等入所の直前）以降当該相続人が居住地を2回以上移転している場合には、当該相続人の戸籍の附票の写し）・・・原則コピー不可
3. 申請被相続人居住用家屋またはその敷地等の「譲渡の時」を明らかにする書類として、申請被相続人居住用家屋の敷地等の売買契約書のコピー（売買契約書で譲渡日を確認できない場合は登記事項証明書（原則コピー不可）等）
4. 相続または遺贈による申請被相続人居住用家屋およびその敷地等の取得をした「相続人の数」を明らかにする書類として、申請被相続人居住用家屋およびその敷地の登記事項証明書等（登記事項証明書の提出が難しい場合や換価分割の場合は遺産分割協議書等）・・・原則コピー不可
5. 申請被相続人居住用家屋の「取壊し、除却または滅失の時」を明らかにする書類として、申請被相続人居住用家屋の閉鎖事項証明書（申請被相続人居住用家屋が未登記の場合は解体工事の請負契約書のコピーおよび工事費用の請求書や領収書等（取壊しの時期や対象家屋を確認できるもの））
6. 次の（1）〜（3）のいずれかの書類
   （1） 電気、水道またはガスの使用中止日（閉栓日、契約廃止日等）が確認できる書類（使用中止日等が相続開始日以降のもの）
   （2） 申請被相続人居住用家屋の相続人と当該家屋の媒介契約を締結した宅地建物取引業者が、当該家屋の現況が空き家であり、かつ、当該空き家は除却または取壊しの予定があることを表示して広告していることを証する書面
   （3） 所在市区町村が、申請被相続人居住用家屋が「相続の時から取壊し、除却または滅失の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていないこと」および申請被相続人居住用家屋の敷地等が「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと」の要件を満たしていることを容易に認めることができるような書類
7. 申請被相続人居住用家屋の取壊し、除却または滅失の時から譲渡の時まで建物または構築物の敷地の用に供されていたことがないことを明らかにする書類として、申請被相続人居住用家屋の敷地等の使用状況がわかる写真（撮影日が記載されたもの）
8. 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合には、次の（1）〜（3）のすべての書類
   （1） 介護保険の被保険者証（写）または障害福祉サービス受給者証（写）など
   （2） 施設への入所時における契約書（写）など
   （3） 被相続人の施設入所から相続開始の直前まで、被相続人が申請被相続人居住用家屋を一定使用し、かつ、事業の用または被相続人以外の居住の用に供されていないことを証する書類として次のいずれか
   　　・電気、水道またはガスの契約名義および使用中止日（閉栓日、契約廃止日等）が確認できる書類（使用中止
   　　  日等が相続開始日以降のもの）
   　    ・老人ホーム等が保有する申請被相続人居住用家屋への外出、外泊等の記録
   　    ・その他要件を満たしていることを認めることができるような書類

 

申請書類

• 【令和5年12月31日以前譲渡用】被相続居住用家屋等確認申請書（別記様式1－1） （PDF 146.6KB）
• 【令和5年12月31日以前譲渡用】被相続居住用家屋等確認申請書（別記様式1－1） （Word 42.1KB）
• 【令和6年1月1日以降譲渡用】被相続居住用家屋等確認申請書（別記様式1－1） （PDF 140.6KB）
• 【令和6年1月1日以降譲渡用】被相続居住用家屋等確認申請書（別記様式1－1） （Word 94.0KB）
• 【令和5年12月31日以前譲渡用】被相続居住用家屋等確認申請書（別記様式1－2） （PDF 151.3KB）
• 【令和5年12月31日以前譲渡用】被相続居住用家屋等確認申請書（別記様式1－2） （Word 43.7KB）
• 【令和6年1月1日以降譲渡用】被相続居住用家屋等確認申請書（別記様式1－2） （PDF 145.1KB）
• 【令和6年1月1日以降譲渡用】被相続居住用家屋等確認申請書（別記様式1－2） （Word 99.0KB）
• 【令和6年1月1日以降譲渡用】被相続居住用家屋等確認申請書（別記様式1－3） （PDF 153.1KB）
• 【令和6年1月1日以降譲渡用】被相続居住用家屋等確認申請書（別記様式1－3） （Word 105.5KB）